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Vuoi comprare casa in Germania? Il processo dalla A alla Z fino alla firma del contratto di vendita 

Durante il processo d’acquisto di una casa in Germania ci si può imbattere su mille dubbi, questo non solo per la lingua tedesca ma anche per i numerosi termini tecnici come proprietà esclusiva, regolamento di condominio, piano economico, ecc. – per questo motivo vogliamo offrirvi una guida completa sulle fasi del processo d’acquisto di un appartamento in Germania. 

Non vi abbandoniamo soli in balia di questi termini tecnici settoriali. Vi aiuteremo nel rendere l’acquisto di un appartamento in Germania facile come una passeggiata. Il primo passo in questa direzione che vogliamo qui già percorrere, è quello di informarvi, con la nostra guida pratica, sulle fasi tipiche per comprare casa in Germania – dal desiderio di comprare fino al trasferimento della proprietà.

1. Acquisto di un appartamento in Germania

Dove e come voglio vivere? Cosa mi aspetto nel caso io voglia comprare un immobile come investimento di capitali?

Benvenuti al primo bivio che presenta il percorso di ricerca dell’appartamento adatto a voi. Dove e come voglio vivere? Cosa mi aspetto nel caso io voglia comprare un immobile come investimento di capitali? Benvenuti al primo bivio che presenta il percorso di ricerca dell’appartamento adatto a voi. Cerco un immobile per usarlo personalmente o lo cerco come alternativa a un libretto di risparmio? Quali criteri sono per me importanti? Zona movimentata o vivere nel verde? Un appartamento con 4 stanze in periferia o due appartamenti più piccoli in centro come diversificazione del rischio? Ci sono molti criteri da tenere in considerazione per l’acquisto di un immobile. Comprare un immobile può significare per voi acquistare un rifugio per la vostra famiglia, un vostro spazio personale nel quale si svolge una grossa fetta della vostra vita. Tuttavia, tale acquisto può anche essere un investimento con il quale si desidera garantire un po’ di sicurezza per la vecchiaia.

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Attenersi alla giusta sequela esecutiva durante l’acquisto di un immobile

Ci si pone tutte queste domande quando s’inizia il percorso per l’acquisto di un immobile. Ma come si configura effettivamente nel concreto l’acquisto di un immobile? Gli acquisti di immobili devono essere suggellati attraverso contratti rogati. I passi necessari e la loro sequela esecutiva sono espressamente stabiliti. Ciò che questo concretamente significa ve lo spieghiamo nei prossimi paragrafi. Siamo comunque volentieri personalmente a disposizione nel caso aveste domande – durante il tragitto per la ricerca del vostro appartamento dei sogni. Scrivete una mail o chiamateci.

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2. L’immobile come investimento

Utilizzo personale o investimento di capitali – scegliere il giusto appartamento

All’inizio del processo di acquisto vi è la scelta dell’immobile adeguato. Ma cos’è adeguato e cosa no? Ciò dipende dall’uso che se ne vuole fare, ovvero se lo si compra come investimento o se ci si vuole vivere personalmente. Se comprate un immobile per viverci dentro personalmente, sicuramente terrete conto anche di molti aspetti emotivi. Vi piace l’edificio, l’ubicazione dell’immobile, il suo ambiente circostante e il vicinato? Come fare per quanto riguarda l’approvvigionamento di beni e dove si trovano i negozi più vicini? C’è una scuola o meglio un asilo nelle vicinanze? Quanto è lontano il luogo di lavoro e come sono le connessioni di trasporto? Questi sono tutti punti che si dovrebbero prendere esattamente in considerazione quando si acquista un immobile. Per questa ragione è sempre consigliabile informarsi circa l'amministrazione del condominio (contratto di gestione), la comunità dei proprietari (i protocolli delle assemblee condominiali), l’ammontare del fondo di riserva per la manutenzione già accumulato e il bilancio preventivo. Qualsiasi venditore serio vi permetterà di consultare tale documentazione.

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Comprare un appartamento o immobile come investimento per la vecchiaia

I “duri dati di fatto” sono decisivi anche per l’acquisto di un appartamento o immobile come investimento per la vecchiaia. Tendenzialmente ragioni di tipo emotivo come il gusto personale passano in secondo piano, al contrario fattori come la possibilità di riaffittare, accessibilità economica, rendimento, stato dell’edificio e comunità dei proprietari diventano nettamente più rilevanti. A questo proposito possiamo certamente aiutarvi a raccogliere tutte le informazioni utili, affinché possiate avere un chiaro quadro del vostro potenziale investimento di capitali. Dopo che, con il nostro aiuto, avete selezionato alcuni appartamenti adatti alle vostre esigenze, vi supportiamo nel processo di scelta, fornendovi visite guidate e inviandovi la documentazione pertinente. Volentieri possiamo esaminare insieme i materiali inerenti per aiutarvi a identificare le differenze, i vantaggi e gli svantaggi di ciascun appartamento o immobile.

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Optate per un appartamento

Avete trovato il vostro appartamento dei sogni? Allora è il momento di fare le cose per bene. La vostra intenzione di acquistare viene notificata attraverso un accordo di prenotazione, il quale “mette al sicuro” l’appartamento da voi scelto per un periodo di tempo. Dopo la prenotazione concordata riceverete la documentazione pertinente affinché possiate revisionarla, la lista dei documenti che vi forniremo è scritta qui in basso. Essa viene fornita, indifferentemente se comprate un appartamento per utilizzarlo personalmente o come investimento di capitali.

• Piano di Gestione

• conteggio delle spese condominiali

• protocolli delle assemblee condominiali

• attestato di certificazione energetica

• contratto di affitto con relativi resoconti e inoltre ragguaglio dell’affitto corrente (per un investimento di capitale)

• contratto di gestione amministrativa

• polizza assicurativa

• bozza del contratto di acquisto

• dichiarazione di divisione.

 

Secondo i vostri desideri possiamo esaminare i documenti, decidere di parlare con familiari e amici e/o consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare. Il dispendio dato da una mancata revisione e la comprensione sostanziale di questi documenti non devono essere sottovalutati. Quando comprate un appartamento o immobile, l’acquisto è sì il punto centrale, però contemporaneamente entrate a far parte di una comunità di proprietari, la quale ha già preso delle decisioni che devono anch’esse essere accettate. Per questa ragione prendetevi il tempo necessario per studiare la documentazione inerente.

 

Ribadendovi l’importanza della revisione della documentazione per la vostra intenzione di acquisto, passiamo al seguente punto decisivo: il finanziamento dell’acquisto.

 

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3. Finanziamento e appuntamento con il notaio

Il giusto finanziamento

Vi dovreste porre le seguenti domande per il finanziamento del vostro appartamento o immobile: compro con soldi risparmiati? Con quale banca desidero realizzare il desiderio di comprare un immobile? Quali garanzie necessita la banca? Quali garanzie ho io stesso?

Anche qui ci sono molte domande, che dovreste chiarire con la vostra banca di fiducia, prima che avvenga l’incontro con il notaio. Dopo aver discusso le formalità con la vostra banca, l’attestazione del proprio capitale insieme con la conferma di finanziamento serve come prova di affidabilità finanziaria per il venditore.

Non appena gli stremi: consulto, visita dell’appartamento, verifica dei documenti e finanziamento sono stati chiariti, si può fissare un appuntamento per il rogito. Data la vastità delle norme a tutela del consumatore in Germania riceverete una bozza del contratto di compravendita almeno 14 giorni prima dell’appuntamento con il notaio. Anche a questo punto si ha abbastanza tempo per un esame approfondito e un chiarimento di tutte le questioni.

 

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Appuntamento con il notaio: viene firmato il contratto di compravendita

Per molte persone l’acquisto di un immobile rappresenta anche il primo incontro con un notaio. Tuttavia anche le persone che acquistano per la prima volta non devono preoccuparsi – poiché come l’acquisto di un immobile nel suo complesso anche il decorso della stipulazione del rogito è espressamente regolarizzata. Il notaio serve come intermediario neutrale e come trascrittore legale della transazione di vendita di immobili e soldi dal venditore all’acquirente e viceversa. Egli è tra l'altro responsabile di fornire il prezzo di acquisto da pagare solo se può garantire al 100 per cento il passaggio della proprietà al compratore. Dopo un saluto amichevole il contratto verrà letto dal notaio ad alta voce. Durante tale lettura il compratore può, ovviamente, fare delle domande al notaio circa il contenuto del contratto. Questo è giuridicamente vincolato alla neutralità. Dopo che il contratto è stato letto e tutte le domande hanno trovato risposta, compratore, venditore e notaio firmano il contratto di compravendita.

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4. Registrazione preventiva dell’atto di cessione

La registrazione preventiva dell’atto di cessione protegge il compratore

Per proteggere il compratore, dopo il rogito, il notaio richiede una registrazione preventiva per un atto di cessione nei registri immobiliari. Ciò significa che il compratore viene annotato come nuovo proprietario. Questo impedisce che uno stesso appartamento venga venduto più volte. Solo dopo la registrazione della prenotazione dell’atto di cessione, il prezzo d’acquisto può diventare esigibile dal notaio. Dopo la notifica scritta da parte del notaio che attesta che le condizioni di esigibilità del prezzo d’acquisto sono adempite, spetta a voi o alla vostra banca nell’arco di un termine prefissato (almeno 14 giorni) versare la somma stabilita al venditore. Se il venditore ha ricevuto il denaro, il prossimo primo del mese si effettua la consegna dell’immobile. A partire da questo momento siete detentori dell’appartamento o immobile con tutti i benefici e gli oneri che ne comporta. Da questo momento beneficiate dell’appartamento ovvero dell’affitto degli affittuari, però siete anche obbligati a pagare per esempio le spese condominiali.

Contemporaneamente il notaio richiede il trasferimento di proprietà nei registri fondiari o immobiliari. Questo atto formale può impiegare fino a 2 mesi. Dopo l’incontro con il notaio, la registrazione preventiva dell’atto di cessione e la trascrizione nei registri fondiari o immobiliari, siete definitivamente proprietari dell’immobile.

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