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25
05
2017

Gli affitti aumentano: il freno ai prezzi degli affitti non funziona

Quest’anno a giugno è il secondo anniversario dell’introduzione del freno ai prezzi degli affitti. Questa misura fu introdotta dal governo federale per contenere gli aumenti dei prezzi degli affitti in regioni con un mercato immobiliare teso. Nei luoghi in cui è attivo il freno ai prezzi degli affitti i contratti di locazione nuovi o vigenti possono essere aumentati massimo del dieci per cento rispetto agli affitti di comparazione tipici di un luogo – in base alle condizioni generali. Tuttavia il bilancio dopo poco meno di due anni sembra abbastanza deludente.

I prezzi degli affitti crescono in tutta la nazione

Dal 2010 ad oggi si osserva una costante crescita degli affitti. Mentre fino ad oggi erano stati colpiti solo gli immobili cittadini, ora questa tendenza si sta estendendo nelle regioni rurali. In ogni modo, rispetto alle grandi città qui la situazione è relativamente stabile, le regioni rurali non si devono confrontare con grandi flussi migratori come le grandi città. Tuttavia solamente l’anno passato gli affitti di paragone di un determinato luogo sono cresciuti in tutta la nazione dell’1,8 per cento. Questo incremento è dovuto alla crescita dinamica degli affitti nei nuovi contratti di locazione. Questo sviluppo evidenzia come sia inefficace il freno ai prezzi degli affitti.

Monaco di Baviera è la metropoli più cara

Questo spicca in modo particolare nel capoluogo bavarese. Con un affitto medio escluso spese pari a 11,18 euro per metro quadrato i prezzi degli affitti l’anno scorso ammontavano a 71 per cento sopra la media nazionale. Oltre a Monaco di Baviera, anche Stoccarda, Colonia, Francoforte sul Meno e Amburgo vengono annoverate tra le metropoli più care di tutta la Germania. In linea di massima, città economicamente prospere presentano una domanda di spazi abitativi in rialzo che comporta un restringimento del mercato immobiliare e di conseguenza un aumento del livello dei prezzi degli affitti.

Lacune nel provvedimento sul freno ai prezzi degli affitti

Tuttavia proporre un affitto superiore ai limiti citati non è necessariamente illegale, anche nelle zone in cui vige il freno al prezzo degli affitti. Un’eccezione, ad esempio, è rappresentata dal subaffitto. Ulteriormente, quando un affittuario ha già pagato una quota maggiore per un determinato appartamento, in caso di rilocazione l’affitto non deve essere ribassato. In tal proposito l’unione degli affittuari tedeschi chiede un inasprimento dei provvedimenti legali. Bisognerebbe dunque introdurre un freno ai prezzi degli affitti a livello nazionale che elimini questi casi eccezionali – o quantomeno bisognerebbe esigere dai locatari dati verificabili che giustifichino un innalzamento dei prezzi rispetto al freno dei prezzi degli affitti.

Creare più spazi abitativi

Una risposta sostenibile alla dinamica di crescita dei prezzi degli affitti è la creazione di nuovi spazi abitativi. Dato che attualmente i flussi migratori verso le metropoli non sembrino arrestarsi è necessario creare nuovi spazi abitativi per attenuare la situazione del mercato immobiliare. In tutta la Germania mancano circa 850.000 appartamenti. Per realizzare tutto questo è necessaria la creazione di nuovi distretti residenziali e non una densificazione di quelli già esistenti. Un effettivo inasprimento del freno ai prezzi degli affitti non è una soluzione a lungo termine, rilasserebbe il mercato immobiliare solamente per un periodo limitato.

Micro appartamenti, una valida alternativa nel mercato immobiliare

Un’alternativa sostenibile per sopperire alla necessità di spazi abitativi accessibili è rappresentata dai micro appartamenti. Dato che il numero dei nuclei familiari composti da una sola persona in Germania continua ad aumentare queste unità abitative piccole ed accessibili sarebbero la soluzione ideale sia per persone alla ricerca di un appartamento sia per possibili investitori. Oltre il 40 per cento dei nuclei familiari tedeschi è composto da una sola persona – gli spazi abitativi compressi rappresentano una valida alternativa anche per pendolari e studenti. Inversamente, ciò che rende i micro appartamenti particolarmente attrattivi per gli investitori  è il fatto che il loro ricavato derivante dagli affitti e la loro rendita sono più elevati rispetto a quelli di appartamenti di nuova costruzione convenzionali.

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